«سرقفلی» مانعی در جهت نوسازی شهر

در بسیاری از نقاط فرسوده ی شهرهای بزرگ املاکی وجود دارد که اکثراً دارای حق سرقفلی می باشند. اماکن تجاری همچون بازارهای سنتی، پاساژ ها، مغازه های قدیمی ، واحدهای تجاری، انبارهای تجاری و برخی موارد دیگر. آقایان عسکری و فرجادآرا، وکلای محترم دادگستری معتقدند، علی رغم تمام تلاش های که سازمان های ذی صلاح در امر نوسازی شهرها انجام داده اند، اما همچنان به علت وجود حق سرقفلی و مسائل پیرامون آن طرح های مربوطه به درستی اجرا نشده و نخواهند شد. در شماره ی گذشته به موانع ناشی از حق سرقفلی در نوسازی شهرها پرداختیم و در این شماره به راه حل های آن اشاره می شود.

1-سرقفلی در قانون تعریف نشده و مفهوم سرقفلی در طول زمان تغییر یافته و در کل سرقفلی مفهوم پیچیده ای دارد.

2-در قانون، حق کسب و پیشه و تجارت، متفاوت از حق سرقفلی است. اما در اذهان مردم این دو، مفهومی واحد دارند.

3-به علت واقع بین نبودن قانونگذار از جامعه، قوانین مرتبط با سرقفلی گنگ و مشکل آفرین است. قوانین فعلی راه گشای نوسازی بافت های فرسوده نخواهد بود.

4-در صورت بروز زلزله یا حوادث از این قبیل و تخریب املاک تجاری، حق سرقفلی مالک سرقفلی از بین می رود.

5-طبق قوانین حاکم، مالک سرقفلی اجازه نوسازی و بازسازی محل تجاری را ندارد.

6-به علت تعدد مالکین و عدم توانایی در پرداخت بهاء سرقفلی از سوی مالک ملک به مالک سرقفلی عملاً بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده محقق نشده.

7-با توجه به شرایط بحرانی مناطق فرسوده، مدیران می بایست مصلحت اندیشی کرده و راه کارهایی برای این موضوع تبیین نمایند. جلسه ی پیشین به اینجا رسید که مدیران و قانونگذاران باید مصلحت اندیشی کنند و به مشکلات ایجاد شده سرقفلی پایان دهند.

راه کار پیشنهادی شما برای حل مشکلات سرقفلی چیست؟

عسکری؛ همانطور که گفته شد مشکلات مربوط به سرقفلی ناشی از قانون بوده و مسلماً این مشکلات برطرف نمی شود مگر با اصلاح قانون. همچنین براساس اصل 47 قانون اساسی و ماده 31 قانون مدنی که مقرر می دارد: " هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون " لذا نمی توان مالکیت کسی را زایل کرد مگر به حکم قانون؛ در نتیجه برای برون رفت از مشکلات ناشی از سرقفلی نیازمند تصویب قانونی در این رابطه هستیم.

حال برای رسیدن به یک قانون جامع و کاربردی بنده پیشنهاد می کنم طی یک طرح علمی و پژوهشی تمامی ابعاد این موضوع بررسی شود. سپس کارگروهی در وزارت راه و شهرسازی تشکیل شود و با ارائه راه حل حقوقی و اجرایی منجر به تدوین لایحه ای از سوی دولت شود و با تصویب آن در مجلس شورای اسلامی راه حل قانونی این معضل مصوب و مدون گردد. بعد از آن حق سرقفلی از حق مالکیت جدا نباشد. بطوریکه دیگر مالک سرقفلی و اعیان از یکدیگر جدا نباشد. بعد ارگان های مربوطه با ارائه بسته های پیشنهادی مخصوص چنین مناطقی، باعث شوند به طور مثال در یک فراینده بیست ساله سرقفلی و مشکلات آن برای همیشه ریشه کن شود و به تبع آن مناطق فرسوده ی شهری نوسازی شوند.

پیشنهاد حقوقی شما برای این کارگروه چیست؟

فرجاد؛ مسلماً عقل جمعی راه حل بهتری خواهد داشت اما آنچه به ذهن من می رسد می توان از دو روش استفاده نمود. اول روش اختیاری و دوم روش اجباری.

اول- روش اختیاری: در واقع همان ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 است.که در جلسه قبل در مورد آن صحبت کردیم. بطوریکه می شود اعلان عمومی کرد که مثلاً تا دو سال آینده قانون جدید اجرایی خواهد شد و پس از آن، قانون فعلی ملغی می شود. به همین دلیل آن تعداد از مالکین محل های تجاری که امکان خرید حق سرقفلی را از مستاجر دارند دست به کار شده و نسبت به ملک خود تعیین تکلیف نمایند. چراکه معتقدم مالکینی هستند که توانایی مالی این اقدام را داشته اما عجله ای برای انجام این کار ندارند. اما اگر بدانند که پایان مهلت استفاده از این قانون نزدیک است حتما این عده دست به کار خواهند شد.

دوم- روش اجباری: موضوع سرقفلی مثل یک دیوار کجی است که توسط قانونگذار ایجاد شده و مسلماً راهی جز تخریب این دیوار کج وجود ندارد. در غیر این صورت نوسازی بافت های فرسوده ممکن نخواهد بود. در جلسه ی پیشین مطرح شد که مصلحت کشور در تصمیم گیری قاطع نسبت به نوسازی مناطق فرسوده ی تجاری است و باتوجه به اینکه حق سرقفلی مانع بزرگی در این راه است، باید قانونگذار در جهت مصلحت کشور یک بار برای همیشه به داستان پرپیچ و خم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پایان دهد و آن محقق نمی شود مگر با وضع قانون آمره. سوالی که اینجا به ذهن متبادرمی شود، اساساً چرا از یک شخص باید حمایت کند آیا جمع این دو حق ممکن است؟

در پاسخ به آن باید گفت؛ جمع این دو حق غیر ممکن است و هیچ چاره ای جز انتخاب یکی از این دو برای ما باقی نمی ماند. لذا ما به ناچار باید حقی را مقدم به حق دیگران بدانیم. سوال دیگر، در این روش اجباری( قانون آمره) قانونگذار باید از موجر حمایت کند یا مستاجر ؟

پاسخ من حمایت از مستاجر(مالک سرقفلی) در جهت مصلحت کشور و بهبود نوسازی در مناطق فرسوده ی شهر های بزرگ کشور است. چرا باید در این طرح از مالکین سرقفلی حمایت کرد؟ فرجاد؛ بیشتر مردم تصورشان این است که مالکین سرقفلی اشخاصی هستند که طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال56 یک شبه مالک چنین حقی شده و درخور حمایت نیستند. در صورتی که اگر بخواهیم مالکین سرقفلی را تقسیم بندی کنیم به 3 گروه تقسیم می شوند.

الف- اشخاصی که از ابتدا (مثلاً 50سال پیش)مبلغی را به عنوان سرقفلی واحدهای تجاری پرداخت کرده و سالیان سال با کار و کوشش فراوان باعث رونق محل تجاری شده اند،که مسلماً در خور حمایت هستند.

ب- اشخاصی که در ابتدای امر سرقفلی پرداخت نکرده و استمرار آنها به تبع قانون 56 بوده، اما آنها نیز حدود 35 تا 39 سال است که با کار و کوشش سالیان متمادی در واحدهای تجاری باعث رونق و آبادانی آن شده اند. که این اشخاص نیز امروزه صاحب حق سرقفلی می باشند و در خور حمایت.

ج- همانطور که بیان شد اشخاصی که بیشتر در دهه ی شصت و اوایل دهه هفتاد، واحدهای تجاری را خریداری کرده و تقریباً پول ملکیت واحدهای تجاری را پرداخت کرده اما مالک سرقفلی ملک شدند، که بدون شک این گروه نیز در خور حمایت می باشند.

لذا حمایت از این اشخاص بدون مبنا نیست. همانطور که در جلسه پیشین به طور مبسوط بیان شد، باید یک نگاه کاربردی و اجرایی به موضوع داشته باشیم. تعدد مالکین محل های تجاری و عدم توانایی اکثر مالکین واحد های تجاری در پرداخت حق سرقفلی موانعی بزرگ در جهت رسیدن به نوسازی بافت های فرسوده شهری محسوب می شوند. در نتیجه به ناچار، مالک سرقفلی اولویت دارد و با رعایت مکانیزم و با انتخاب روشی که کمترین خسارت را به مالک یا مالکین وارد می کند برای همیشه حقوق آنان در برابر مالک سرقفلی ساقط گردد.

شما می گویید مالک محل تجاری باید حقوق خود نسبت به ملک خودش را به مالک سرقفلی ببخشد؟

عسکری؛ خیر پس چگونه مالک سرقفلی اولویت داده می شود به مالک محل تجاری؟

عسکری؛ در واقع خلاصه عرایض مطرح شده این است که در قانون فعلی، مالک محل تجاری با پرداخت بهای سرقفلی به مالک سرقفلی می تواند ملک را تخلیه و به اصطلاح یکپارچه نماید. اما این قانون به راحتی قابلیت اجرا ندارد در حال حاضر کارایی هم ندارد. لذا قانونگذار باید با وضع قانون جدید از مالک سرقفلی حمایت کند بطوریکه این اجازه را به ایشان داده که با پرداخت بخشی یا تمام ارزش مالکیت به مالک یا یک حساب معین قانونی بتوانند مالکیت محل تجاری را از آن خود کند تا حق سرقفلی به معنای امروز به طور کلی بدل به مالکیت یکپارچه شود تا ایشان بدون مانع حقوقی بتواند از بسته های ویژه شهرداری استفاده کرده و اقدام به نوسازی محل تجاری خود نمایند.

توجیه حقوقی شما برای وضع چنین قانونی چیست؟

عسکری، البته توجیه این قانون در فقه و حقوق اساسی و حقوق مدنی ما کمی سخت است اما توجه به این نکات در توجیه و اسقاط این حق ما را یاری می کند. قاعده لاضرر که از قواعد مهم فقه می باشد و در قانون موضوعه ما نیز در اصل 40 قانون اساسی و ماده 132 قانون مدنی به رسمیت شناخته شده، یکی از مواردی است که توسط آن می توان حق مالکیت را ساقط و زایل کرد. عبارت "منافع عمومی" در اصل 40 قانون اساسی و تفسیر عقلانی از عبارت "همسایه" در ماده 132 قانون مدنی ما را به این امر رهنمود می کند که می توان برای رعایت مصالح عمومی، حق مالکیت را ساقط و زایل نمود.اسقاط حداقل بخشی از حق مالکیت فی الواقع در همین قانون سال 56 نیز وجود داشته و موضوع جدیدی نیست تا بتوان مدعی شد که قانون جدید بدعت قانونگذار بوده و از آن هراس داشت. زیرا قانون سال 56 نیز با تحمیل تمدید مهلت اجاره به مالک نوعی محدود کردن حق مالکیت آشکار است. همچنین عملاً در حوزه حقوق شهری و شهرداری در روزگار معاصر می توانیم به جرات مدعی شویم که دیگر حق مالکیت به معنای سنتی آن وجود ندارد و به انحاء مختلف توسط مقررات مربوطه به ساخت و ساز و محیط زیست شهری و غیره محدود و بعضاً زایل شده است مانند؛ ماده 100 قانون شهرداری که مالک را موظف به رعایت ضوابطی در ساختمان سازی کرده که به معنی محدود کردن و دخالت دولت در تصرف مالکانه در ملک است و یا لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و نظامات دولتی مصوب 17/11/58 و قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 29/8/67 که همگی حکایت از اجبار مالک به فروش ملک خود دارد.

ممکن است به طور خلاصه موارد مطرح شده را جمع بندی کنید؟

فرجاد:1-انجام یک پروژه علمی و پژوهشی تحت نظر سازمان نوسازی.

2-تشکیل کار گروهی در وزارت راه و شهرسازی و تهیه لایحه ی انتقال مالکیت و تقدیم به هیات دولت.

3-ارائه لایحه ای از سوی هیات دولت به مجلس شورای اسلامی.

4-وضع قانون آمره توسط مجلس شورای اسلامی.

5-ارائه مهلت زمان دو ساله جهت اجرایی شدن قانون جدید تا روش اختیاری قابلیت استفاده داشته باشد.

6-اجرایی شدن قانون آمره که خود چند مرحله دارد. الف: پرداخت حق مالکیت از سوی مالک سرقفلی به مالک محل. ب: در صورت عدم توافق نسبت به قیمت محل از طریق مراجعه به کمیسیون و با تقدیم دادخواست الزام مالک جهت انتقال مالکیت محل تجاری را به نام مالک سرقفلی. برای این اجازه قانونی پرداخت بهای ملک به مالک و اقدام به اخذ جواز ساخت ملک ظرف مهلت یک سال پس از انتقال رسمی سند مالکیت هم لازم است.

7-کمیسیون فوق می تواند متشکل از سه نفر از نمایندگان شهرداری، قوه قضاییه، اداره ثبت باشد. همچنین کمیسیون مذکور می تواند تحت نظر سازمان نوسازی قرار گیرد. 8- مهلت ده ساله جهت اجرایی شدن این قانون و پس از آن عملاً استفاده از این امکانات برای طرفین فراهم نباشد. از فرآیند گفته شده به این مهم دست پیدا می کنیم که هرچه سریع تر نسبت به بحث سرقفلی تعیین تکلیف شود و بازسازی و نوسازی مناطق فرسوده با سرعت انجام شود.این فرآیند در بلند مدت باعث کاهش پرونده های دادگستری می شود.